Vad är min bostad värd? Så fungerar en mäklarvärdering
När du funderar på att sälja är en av de första frågorna ofta: Vad är bostaden värd?
En mäklarvärdering kan ge dig ett bra underlag. Men det är viktigt att förstå att värderingen är en kvalificerad bedömning – inte ett löfte om vilket pris du kommer att få.
Det slutliga försäljningspriset bestäms först när bostaden kommer ut på marknaden och riktiga köpare visar hur mycket de är beredda att betala.
Vad tittar mäklaren på?
En mäklare börjar vanligtvis med att undersöka vad liknande bostäder i området nyligen har sålts för. Det är de faktiska försäljningspriserna, inte annonsernas utgångspriser, som är mest intressanta.
Mäklaren väger bland annat in:
- bostadens läge och storlek
- planlösning och skick
- tomt, balkong, utsikt och andra egenskaper
- månadsavgift eller driftskostnader
- tidigare försäljningar i området
- hur många liknande bostäder som är till salu
- efterfrågan bland köpare just nu
Två nästan likadana bostäder kan därför få olika värderingar. Ett bättre läge, en lägre avgift eller en mer tilltalande planlösning kan påverka priset betydligt.
Vad påverkar värdet på en bostadsrätt?
För en bostadsrätt påverkas värdet inte bara av själva lägenheten. Köparen blir också medlem i bostadsrättsföreningen, och föreningens ekonomi kan därför få betydelse för både efterfrågan och priset.
Mäklaren tittar bland annat på:
- månadsavgiftens storlek
- föreningens skulder
- planerade renoveringar och underhåll
- beslutade eller möjliga avgiftshöjningar
- om föreningen äger marken eller har tomträtt
En låg månadsavgift kan vara attraktiv, men behöver inte alltid betyda att ekonomin är stark. Om föreningen står inför stora renoveringar eller har hög belåning kan avgiften behöva höjas framöver.
När du jämför din bostad med tidigare försäljningar bör du därför helst välja bostäder i samma förening eller i föreningar med liknande ekonomi.
Varför kan två mäklare värdera olika?
Det är inte ovanligt att två mäklare lämnar olika värderingar av samma bostad.
Det kan bero på att de har valt olika jämförelseobjekt eller gör olika bedömningar av bostadens skick och marknadsläget. De kan också ha olika syn på hur lätt bostaden blir att sälja.
Därför bör du inte bara fråga vilket belopp mäklaren kommer fram till. Fråga också:
- Vilka tidigare försäljningar jämför du med?
- Vad skiljer min bostad från dessa?
- Hur har du bedömt dagens marknad?
- Vilket prisintervall tycker du är realistiskt?
En hög värdering är inte automatiskt en bättre värdering. Det viktiga är att mäklaren kan förklara hur bedömningen har gjorts.
Värdering, utgångspris och slutpris är olika saker
Begreppen blandas ibland ihop, men betyder inte samma sak.
Mäklarvärderingen är en bedömning av bostadens sannolika marknadsvärde.
Utgångspriset är det pris bostaden marknadsförs med. Det är en del av försäljningsstrategin och behöver inte vara exakt samma som värderingen.
Slutpriset är det pris som säljare och köpare slutligen kommer överens om.
Slutpriset kan bli både högre och lägre än värderingen. Det påverkas bland annat av hur många spekulanter som kommer, hur konkurrensen mellan köparna ser ut och vilka andra bostäder som finns till salu samtidigt.
Så kan du själv kontrollera om värderingen verkar rimlig
Du behöver inte vara mäklare för att göra en enkel rimlighetskontroll.
Börja med att titta på några bostäder som nyligen har sålts i närheten. Försök hitta objekt som liknar din bostad när det gäller storlek, läge och standard.
Kontrollera därefter vad som skiljer bostäderna åt. En nyrenoverad bostad bör exempelvis inte jämföras rakt av med en bostad som har stort renoveringsbehov. För en bostadsrätt kan även månadsavgiften och föreningens ekonomi spela stor roll.
Tänk gärna i ett intervall i stället för ett exakt belopp. Att bostaden bedöms vara värd ungefär 1,9–2,1 miljoner kronor är ofta mer realistiskt än att säga att den är värd exakt 2 025 000 kronor.
Är taxeringsvärdet samma sak som marknadsvärdet?
Nej. Taxeringsvärdet används bland annat för beskattning och är inte en aktuell värdering av vad just din bostad kan säljas för.
För småhus ska taxeringsvärdet motsvara 75 procent av det sannolika marknadsvärdet i värdeområdet två år före taxeringsåret. Det kan därför ligga långt från det pris en köpare är beredd att betala i dag.
Se värderingen som ett beslutsunderlag
En bra mäklarvärdering hjälper dig att planera försäljningen och välja ett rimligt utgångspris. Men den kan aldrig ge ett helt säkert svar i förväg.
Be därför om en tydlig förklaring, granska jämförelseobjekten och var försiktig med bedömningar som låter mer exakta än de egentligen är.
Målet är inte att få det högsta möjliga värderingsbeloppet på ett papper. Målet är att få ett realistiskt underlag som hjälper dig att fatta rätt beslut.
Vill du veta vad din bostad kan vara värd?
Privatmäklaren hjälper dig med värdering och rådgivning inför försäljningen. Du håller själv visningarna och behåller kontrollen, medan en registrerad mäklare tar ansvar för bland annat annons, budgivning, kontrakt och tillträde.
