Överlåtelsebesiktning

Att fullgöra sin undersökningsplikt

När du köper en bostad kan det vara svårt att själv avgöra i vilket skick fastigheten eller bostadsrätten befinner sig. Säljaren är inte ansvarig för fel som köparen själv borde ha upptäckt vid en undersökning och köparen har en långtgående undersökningsplikt. Det är därför klokt att anlita någon som yrkesmässigt utför fastighetsbesiktningar.

Säljarens upplysningsplikt

Säljarens upplysningsplikt omfattas endast av fel och brister i fastigheten som han känner till och som inte kan anses vara normala i förhållande till fastighetens ålder och som köparen inte kunnat upptäcka.

Om säljaren upplyser om dessa typer av fel och brister kan han inte senare bli ersättningsskyldig för dem. För att säljaren ska bli skadeståndsskyldig måste han på ett svikligt sätt låtit bli att berätta att fastigheten har vissa fel och brister.

Säljaren kan också bli skadeståndsskyldig för så kallade dolda fel, fel som varken han eller köparen känt till eller kunnat upptäcka ens vid en noggrann undersökning och inte heller borde räknat med, med hänsyn till fastighetens pris, skick och ålder.

Köparens undersökningsplikt

Som köpare har du skyldighet att undersöka och kontrollera den fastighet du ska köpa. Som köpare är kraven på din kunskap och noggrannhet vid besiktningen högt ställda. Fel och brister i fastigheten som du vid en noggrann och ingående undersökning har möjlighet att upptäcka eller borde ha "förväntat dig", med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning kan säljaren inte göras ansvarig för.

Normalt är det inget krav att du som köpare måste göra ingrepp eller åverkan i byggnaden men upptäcker du något som kan tyda på att ett fel föreligger är du skyldig att utreda den bakomliggande orsaken till felet. Köparens undersökningsplikt innebär mer än att bara gå runt och titta och omfattar allt som är möjligt att se på.

Några punkter som bör undersökas extra noga är följande:

  • Utrymmen i grund, källare och övriga biytor som ej är att betrakta som bostadsyta
  • Fukt på golv och väggar i källarutrymmen
  • Sprickbildningar i fasad och grund
  • Yttertakets skick
  • Brunnar - vattenmängd och vattenkvalitet
  • Rötskador
  • Skorsten och murstock
  • El- och vattenledningar
  • Värmeanläggning
  • Isolering
  • Övriga byggnader på fastigheten

Överlåtelsebesiktning

Det finns inget lagstadgat krav på att besiktningen av en fastighet ska var utförd av en fackman. Kravet är istället att du som köpare ska dra de slutsatser som en allmänt omdömesgill, noggrann och försiktig person skulle dra av det som kunde/borde ha upptäckts. Kraven är högt satta för en lekman och det kan därför vara klokt att anlita en professionell besiktningsman som gör en så kallad överlåtelsebesiktning- eller jordabalksbesiktning.

Företag som utför fastighetsbesiktningar hittar du på Internet om du söker på Fastighetsbesiktningar, Jordabalksbesiktning eller Överlåtelsebesiktning. Du kan också hitta besiktningsmän på Gula sidorna under rubriken, fastighetsvärderingar, besiktningar. Besiktningsmannens tränade öga och erfarenhet om vart fel vanligtvis finns på olika konstruktionstyper gör att fuktfläckar, sprickor med mera är lättare att upptäcka.

Däremot ersätter inte en överlåtelsebesiktning din, som köpare, undersökningsplikt fullt ut. Besiktningen omfattar endast de delar av fastigheten som är normalt åtkomliga utan ingrepp och åverkan. Om fel eller brister upptäcks av besiktningsmannen ska han förklara dessa för dig och informera om vilka konsekvenser de kan få.

Om du anser att besiktningsmannen varit försumlig eller på annat sätt inte fullgjort sitt uppdrag fackmannamässigt kan du rikta ett ekonomiskt krav mot honom. Felet eller bristen måste vara möjligt att upptäcka, det vill säga synligt besiktningsbar eller så påtaglig att det är uppenbart att besiktningsmannen gjort en missbedömning. Normalt är auktoriserade besiktningsmän försäkrade om de skulle bli ersättningsskyldiga.

Dolda fel

Dolda fel är väsentliga fel och brister som inte kan upptäckas varken av dig, säljaren och anlitad besiktningsman. Du ska inte heller haft anledning att misstänka att felet fanns med hänsyn till fastighetens pris, ålder och skick.

I princip är den typ av dolda fel som säljaren har slutligt ansvar för, brister i byggnadens konstruktion eller utförande, så kallat byggfusk. Säljaren har under normala omständigheter 10 års ansvar mot köparen för så kallade dolda fel.

Om du och säljaren inte kommer överens om ersättning trots att du anser att felet kan betraktas som dolt, måste i många fall en jurist kopplas in och slutligen kan tvisten leda till prövning i domstol.

Om du anlitat en professionell besiktningsman har du sannolikt lättare att hävda att du uppfyllt din undersökningsplikt på ett fullgott sätt. Det är också viktigt att veta att den ersättning som säljaren eventuellt blir tvungen att betala ut till dig inte omfattar en eventuell standardförbättring som åtgärdandet av felet kan leda till. Det är inte meningen att du ska få en bättre fastighet än vad du hade anledning att räkna med vid köpet.

Här är en lista som kan vara bra att titta igenom när man är på gång att köpa ny bostad och planerar att genomföra en besiktning.

Att anlita en besiktningsman

  • Ta god tid på dig att hitta en bra besiktningsman i ditt område, börja gärna leta redan innan du går på husvisningar. Be om rekommendationer från dina vänner, arbetskamrater, din banktjänsteman eller kommunens konsumentvägledare.
  • Egentligen finns inga krav på vem som utför besiktningen, däremot bör man välja ett företag som har ansvarsförsäkring och har tillräcklig kompetens för att utföra besiktningen, som till exempel Anticimex eller SBR. Då är du garanterad att personen i fråga är utbildad, har gedigen erfarenhet samt en ansvarsförsäkring.
  • Be att få referenser och dra dig inte för att ringa upp ett par gamla kunder, välj gärna de två senaste.
  • Vänta inte med att boka besiktningen till sista stund. Många besiktningsmän har mycket att göra och det är inte ovanligt att behöva vänta ett par veckor på en besiktning.
  • Se till att det inte är för snålt tilltaget med tid i köpekontraktet för besiktning, det bör stå att du har minst två veckor på dig. Efter besiktningen ska nämligen besiktningsutlåtandet skrivas ut, vilket kan ta ett par dagar, och sedan kanske du behöver tid för att ta fram offerter på eventuella renoveringar, etc.
  • Läs noga igenom uppdragsbekräftelsen — där står bland annat vad som ingår och vad som inte ingår i besiktningen. Tänk på att det är en hel del som inte är inkluderat, t ex el, vatten, avlopp, värmepanna, skorsten och eldstäder, vitvaror, ventilation samt radon.
  • Är det viktigt för dig att en fuktmätning utförs vid besiktningen? Fråga besiktningsmannen om det är möjligt eller om du kan få det som ett utökat uppdrag.
  • Var närvarande vid besiktningen. Det är guld värt och du lär dig massvis om ditt nya hus som du kommer att ha nytta av i framtiden.
  • Haka inte upp dig på priset för besiktningen. Att köpa ett hus är antagligen den största affär du någonsin kommer att göra i livet. De tusenlappar besiktningen kostar är en liten sak i det stora hela, i synnerhet om du slipper flytta in i ett hus som har eller kommer att få stora problem.